Le bail commercial est un contrat de location de locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds de commerce, industriel ou artisanal.

Le statut des baux commerciaux est destiné à assurer la protection du locataire commerçant, industriel ou artisan dans son activité afin de lui accorder la stabilité nécessaire à la bonne marche de son exploitation.

 

Quelles sont les conditions pour bénéficier du statut des baux commerciaux ?

Le statut des baux commerciaux s’applique aux baux portant sur un immeuble ou un local dans lequel le fonds de commerce est exploité OU qui est accessoire à l’exploitation du fonds de commerce.

Le locataire doit être propriétaire d’un fonds de commerce, industriel ou artisanal.

Il doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.

 

Est-il possible d’étendre le statut des baux commerciaux ?

Le bail commercial ne doit pas respecter de formalisme particulier.

Toutefois, les baux dont la durée excède 12 ans et les baux de débit de boissons doivent obligatoirement être rédigés par un notaire.

Le statut des baux commerciaux n’est pas uniquement réservé aux commerçants, industriels ou artisans. Les professions libérales et certaines autres activités (établissements scolaires, auto-école et les artistes admis à la caisse de Sécurité sociale des artistes…) peuvent y recourir.

 

Que doit contenir le bail ?

Le bail commercial doit contenir la nature de l’activité du locataire.

Le locataire devra respecter la destination des lieux, cependant le bail peut prévoir un changement d’activité. Le bailleur peut également autoriser l’exercice d’une nouvelle activité au locataire qui souhaite en changer ou adjoindre une nouvelle activité à son exploitation.

Le loyer et les charges locatives

Le statut des baux commerciaux ne réglemente pas la fixation du loyer.

Il appartient aux parties de déterminer le montant du loyer ainsi que les modalités de paiement.

Le bail peut prévoir le versement par le locataire d’un dépôt de garantie et d’un pas-de-porte.

Les dépenses que le bailleur entend mettre à la charge du locataire doivent faire l’objet d’un inventaire précis et détaillé.

Cet état récapitulatif des charges locatives devra être annexé au bail.

NB : Un état des lieux et un état prévisionnel des travaux devront également être annexés.

Le bailleur doit entretenir les locaux qu’il loue. Il doit effectuer les réparations les plus importantes touchant à la structure de l’immeuble ou aux équipements indispensables à l’exploitation des locaux. Cet entretien n’est pas obligatoire, le contrat peut y déroger.

 

Quelle est la durée du bail commercial ?

Il est conclu pour une durée minimale de 9 ans, cette durée étant impérative, il n’est pas possible de convenir d’une durée inférieure à celle-ci.

Cela étant le bailleur et le locataire peuvent convenir d’une durée plus longue.

A noter : Des baux dérogatoires au statut des baux commerciaux de courte durée peuvent être conclus pour une durée maximale de 3 ans.

Est-il possible de renouveler un bail commercial ?

A l’arrivée du terme, le bail prend fin, il peut toutefois être renouvelé, pour une durée minimum de 9 ans.

Seul le locataire immatriculé au registre du commerce et des sociétés bénéficie du droit au renouvellement du bail.

Il n’est pas possible de prévoir une clause privant le locataire de son droit au renouvellement.

Le bail commercial peut également être tacitement prolongé, si à l’arrivée du terme le bailleur n’a pas donné congé et si le locataire n’a pas formulé de demande de renouvellement. Dans ce cas le bail continue pour une durée indéterminée.

 

Comment mettre en œuvre le droit au renouvellement ?

-           Par le bailleur : Il doit adresser une demande de congé avec offre de renouvellement au locataire 6 mois avant l’expiration du bail en cours. Cette demande doit être formulée par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec avis de réception. L’acceptation de la demande de renouvellement ne nécessite aucune forme particulière.

-           Par le locataire : A défaut de demande de congé du bailleur, le locataire peut demander le renouvellement du bail.

Cette demande doit être notifiée au bailleur par acte d’huissier dans les 6 mois précédant l’expiration du bail. Le bailleur peut refuser par acte d’huissier dans un délai de 3 mois à compter de la notification de la demande en justifiant son refus.

Si le bailleur ne donne pas de réponse, son silence vaut acceptation.

NB : Il n’est pas possible pour le locataire de formuler sa demande de renouvellement par lettre recommandée avec avis de réception.

Est-il possible de céder son bail commercial ?

Le locataire peut librement céder son bail.

Il n’est pas possible de prévoir une clause privant le locataire de son droit à la cession de son bail. Toutefois, il est possible d’encadrer cette cession en prévoyant par exemple un agrément préalable du bailleur.

NB : En cas de cession la commune dispose d’un droit de préemption qu’il conviendra de purger.

 

Est-il possible de résilier le bail avant son terme ?

Le bail prend fin à l’arrivée du terme prévu par le contrat sauf prolongation ou prorogation.

Toutefois, il est possible de le résilier :

-           à l’expiration de chaque période de 3 ans le locataire peut mettre fin au bail. Le locataire devra envoyer un congé au bailleur, ce dernier récupèrera les locaux sans avoir à verser d’indemnité ;

Le congé doit être donné par acte d’huissier ou lettre recommandée avec avis de réception 6 mois à l’avance.

-           si l’une des parties ne respecte pas ses obligations contractuelles ;

-           en cas de départ à la retraite, d’invalidité ou de décès du locataire.

 

NB : La résiliation peut également se faire à l’amiable en cas d’accord entre les deux parties.

 

Pour appréhender les particularités du bail commercial, contactez dès à présent votre expert-comptable.

Source : Les experts-comptables vous informent (N° 480 mai 2015)